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Heizen, obwohl keiner da ist?
Mindesttemperaturen in Wohnung und Haus als Frostschutz nötig

Viele winterliche Pflichten wie zum Beispiel das Schneeräumen oder das Sandstreuen sind den Hauseigentümern und Mietern längst in Fleisch und Blut übergegangen. Jeder weiß, was passieren kann, wenn er sich nicht daran hält. Weniger bekannt ist aber die Tatsache, dass auch das regelmäßige Heizen von vorübergehend nicht genutzten oder leer stehenden Immobilien zu den wichtigen Aufgaben zählt. Auf diese Weise soll das Einfrieren von Leitungsrohren verhindert werden. Wer das vergisst, der kann nach Auskunft des LBS-Infodienstes Recht und Steuern für Schäden haftbar gemacht werden. (Oberlandesgericht Karlsruhe, Aktenzeichen 10 U 81/95)

Der Sachverhalt: Der Mieter einer Dachgeschoss-Wohnung war während des Winters über längere Zeit abwesend. Er hatte sich nicht um eine ausreichende Heizung der Räume gekümmert. Mit schlimmen Folgen: Die Wasserleitungen froren ein, es kam zu einem Rohrbruch mit erheblichen Schäden. Später wurde vor Gericht darüber gestritten, ob der Mieter die Verantwortung für das Unglück trage. Er selbst behauptete, eine solche Kontrolle der Temperaturen sei nicht seine Aufgabe gewesen. Der Vermieter habe nichts dergleichen von ihm verlangt. Das akzeptierte wiederum der Eigentümer nicht. Es sei doch eine Selbstverständlichkeit, sich darum zu kümmern.

Das Urteil: Das Oberlandesgericht Karlsruhe schloss sich der Rechtsmeinung des Eigentümers an. Der Mieter habe von sich aus für eine Grundwärme in der Wohnung sorgen müssen, um solche Frostschäden zu vermeiden. Das gehöre zur so genannten Obhutspflicht eines Mieters. Ähnlich hat vor kurzem auch das Oberlandesgericht Frankfurt (Aktenzeichen 7 U 37/99) in einem vergleichbaren Fall entschieden. Ein Grundstücksverwalter war für leer stehende Gebäude (Büros und Werkstätten) verantwortlich gewesen, hatte aber während der Frostperiode nicht geheizt. Es kam zu einem Wasserrohrbruch, für den die Gebäudeversicherung keinen Schadenersatz leisten musste. Nach Überzeugung des Gerichts hätte der Verwalter zweimal pro Woche nachsehen und die Räume bei entsprechend niedrigen Temperaturen etwas beheizen müssen.

LBS-Infodienst Recht und Steuern
28.02.2001

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Ins Leere geheizt
Mieter hatte das Pech, dass Nachbarwohnungen nicht belegt waren

Wer in einem Mehrfamilienhaus lebt, der hat in strengen Wintern zumindest einen Trost: Die Nachbarn heizen für ihn mit. Die Wärme aus den angrenzenden Wohnungen hilft dem Betroffenen, Energiekosten zu sparen. Was aber, wenn ringsum alle Appartements leer stehen und entsprechend ausgekühlt sind? Hat ein Mieter dann Anspruch auf eine finanzielle Entlastung durch den Eigentümer? Die Justiz beschied diese Frage nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS abschlägig.
(Amtsgericht Halle, Aktenzeichen 96 C 5306/03)

Der Fall: Beim Blick auf seine Nebenkostenabrechnung ärgerte sich ein Mieter aus Sachsen-Anhalt maßlos. Er musste einen erheblichen Betrag für die Heizung nachbezahlen. Und er wusste auch warum: Die Wohnungen nebenan und unter ihm waren nicht belegt und entsprechend dürftig beheizt. Das hatte dazu geführt, dass der Mieter seine Thermostate viel stärker als sonst aufdrehen musste, um das Wärmedefizit auszugleichen. Er wandte sich an den Eigentümer und forderte von ihm einen entsprechenden Abschlag. Schließlich könne er nichts dafür, dass er alleine auf weiter Flur wohne. Der Vermieter verweigerte eine derartige Extrabehandlung.

Das Urteil: Das Amtsgericht Halle schloss sich der Meinung des Vermieters an. Zwar habe er grundsätzlich für die Betriebskosten der leer stehenden Wohnungen aufzukommen. Das gehe allerdings nicht so weit, dass er auch noch einen Heizungsabschlag an den verbliebenen Mieter bezahlen müsse. Für einen derartigen Ausgleich sah der Richter keine rechtliche Grundlage.

LBS-Infodienst Recht und Steuern
27.03.2006

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